当你看到一家购物中心，很多岗位都在招人的时候，你希望尽快了解这些岗位都是做什么的？虽然每一个招聘上对于工作职责都有很简单的描述，但这并不能帮助你马上了解这个岗位，以及这个岗位后面代表的工作内容。

　　他们一般情况下会配一个招商的负责人，可以是总监，也可以是经理。下面会有2到10个根据购物中心面积的大小，业态的不同配一些招商主管或者专员。

　　会配一个主要负责人，下属会按照不同的楼层或业态，甚至在每1/2个楼层就配备一名营运负责人，带领1到2个营运主管或专员。

　　也就是我们传统意义上的marketing。配一个主要负责人，下面再根据活动，媒体，会员，文案及平面设计等工作内容的不同属性分别配不同的主管或者专员。

　　这个部门相对而言，是这商业地产公司内配备较为庞大的一个部门。因为主要提供物业服务，所以相对也比较基层。

　　一般情况下，会有一个物业总监或者经理，下面分别配一个工程经理，一个安保经理，一个客服经理或者叫环境经理。每一个经理下面，会根据业务种类的不同，配不同级别的技术人员。例如说维修工，电工或者是安保人员。客服经理或者环境经理，会分管一些外包的业务，主要包括环境绿化以及保洁工作等。外包的意思就是把这部分业务包给第三方公司来做，经理们主要负责监督，管理。

　　一般会配一个负责人，下面一个负责招聘的人力经理，一个负责培训和文化建设的行政经理，一个行政前台或助理。

　　按照项目规模，一般会配置2-3人，1个为负责人，其他为it系统维护工程师，主要负责场内信息化的建设，包括购物中心的wifi系统，人流，收银系统的维护与管理。

　　基本上就由这八个主要部门构成。当然还有一些部门是放在总部集团层面的，例如说研策部门，负责项目前期研究、策划、定位等，简单一点，他们就是写前期报告的，通过各类的市场分析，数据分析告诉老板这个商业项目我们要不要，要了以后我们怎么经营，财务的预算分析是否合理等等AG体育综合，在下面我就不单独介绍了。

　　下面我来分别介绍这八个部门的一些主要的工作内容和职责。有一些抽象概念，相信大家在网上就能搜到很多相关信息，所以这边可能会重点讲一下具体内容。

　　负责管理职能。不详述，总体来说，总经理最核心的要求是要把好方向，抓好细节。这两个听起来好像是有一点矛盾，一个是策略层面的，一个是细节管理。其实在我看来，这是购物中心项目负责人应该具备的基本素质。购物中心管理，属于项目管理，要走对方向，所以方向一旦定下来，一定要注意细节的执行。

　　总经理最核心的工作方向，需要按照公司要求的经营策略，实现租金收益的最大化和品牌价值的增值。这里寓意的含义，不能单纯为了出租收益而损失品牌，也不能只为了品牌，而不产生现金流的价值。因此我们必须有度有理有节的展开购物中心的经营。

　　度，是一种衡量的标准，有标准，大家按照这个标准来执行。这里的标准包括很多方面，例如流程的标准化，工作方式方法的标准化。所有都有准遵循，而不是朝令夕改人云亦云。

　　理，做任何事情一定有它的道理和原因。我们做这件事要实现什么样的目标？例如说我们要做一场活动，我们为什么做这场活动？我道理和原因是什么？要有数据的支撑。

　　其实很容易看出，就是负责把我们的铺租出去。在现阶段传统的购物中心管理中，招商永远是一个购物中心的核心部分。招商职能延续的许多年了，最早的，商业地产经营过程中，可能只有招商这样一个部门存在。此时大家只想到，把房子租出去就行了。随着后来发现，原来物业管理和持续的运营推广是可以比别人更好的提升物业价值的，慢慢的才有了下面的其他一线部门。

　　那招商部门的同事具体在做什么？在购物中心项目还没有开业的时候AG体育网址，项目会首先根据整个购物中心的平面布局，结合旁边周边的顾客消费者构成、政策的大环境、竞争对手的情况等等因素，先完成项目定位报告（一般是招商研策部门牵头，几个部门一同参与共同）。提出我们想服务于哪些人？我们想营造什么氛围？需要招哪些品牌进入？才能最终促成商场目标实现盈利。

　　这里一般会出两个文件，一个是招商的定位报告，一个是招商业态落位。会来什么商家，需要什么商家，在购物中心每层的平面图上，每个商铺都会放1到3个想要招的品牌。用行业术语，我们叫做招商业态落位。

　　所以看到没，招商的在前期阶段是主动出击，就算某些品牌主动申请，也不一定可以入驻，需要根据项目的定位情况来安排。对于想要的品牌或者类似的品牌，是主动出击，而不是被动。

　　因此，对于一些大的品牌而言，招商也是需要求人的。但有对于小的品牌而言，很多时候招商也是被求的对象，所以招商呢，是存在于求与被求两种状态之中，拥有极为矛盾的特点。这种状态也需要招商人员具备拥有良好的个人素质、开放的心态，以及优秀的沟通和交流水平。

　　在购物中心领域中，营运应该是出现较晚的一个部门。在2007年的时候，我就职于新加坡最大房地产企业中，当时还没有这样的部门。对于很多的外资商业地产，他们认为，营运是商家自己的事情，项目最重要的任务是把商场客流提升上来，整体的客流上来后，商家能经营的好坏取决于他们自己。如果经营不好，招商部门再换一个品牌入驻。

　　那为什么中国，营运部门变得非常重要呢？这是因为在传统的外资企业，比如说香港和新加坡，商业已经发展得非常成熟，商铺很多都是大的品牌方，从营运的角度，他们比你们的业主可能更为专业，因此他们的确并不需要业主方的支持或者叫做管理。而中国的购物中心在一个较短的时间内，需要开出上百，甚至上千家，部分还在二三线城市。这就存在很多商铺经营者是通过加盟或者第一次开店，并不具备开店基本常识，导致批量的商铺最终经营不善关门歇业。基于这种状况，中国购物中心经营管理者，通过成立营运部门，协助商铺自身去做营运分析，带领商家提升业绩。营运的重要性也逐渐凸显。

　　第一任务，就是每天一早，召集所有的员工开例会，结束后，前往每家商铺核对前一天的销售额，并将其进行汇总，形成一个日报的报表。将日报表发送给项目及总部的相关部门。每周再形成一个周报，每月还要形成一个月报。

　　第二个最主要的工作，就是催租。每个月一个固定期限，商家都需交租金，但是很多商家会拒绝或者是延迟缴付，这就需要营运不断的催缴。所以与营运部门关联度最大、最主要的考核指标，就是租金收缴率。

　　以上两个工作好像跟我刚才所说的营运提升关联不大，但的确，这两项目前成了营运部非常大工作量的任务。

　　那么，还有哪些工作任务呢？其实只要跟商家有关的工作，都会和营运有关，比如说商家的进场装修，商家日常的推广活动，商铺想要租我们的场地，想要租购物中心的广告位。所以你看到只要跟商家有关的事情，营运都必不可少，因此营运也是购物中心，事情最为繁琐最需要精细化管理的部门。

　　周六周日法定节假日，都需要不停的做活动，拉动人气。周一到周五，准备周六到周日的活动，法定节假日更是别想休息，所以一年365天，停不下来的忙碌。

　　商场好，活动的品质和规格要求就很高，商场人气差，更需要推广来啦，一旦商家生意不好，一般情况下第一个被投诉的就是商场没有人，我们怎么做生意啊？商家不会埋怨自己经营的不好，一般都会找外部原因，那么商场没人，最主要的部门就是推广部。

　　一个活动让是可以很多很多的人来商场，比如说我举行一个明星的演唱会或者签售会，大型的演出等等，我们用行业术语一般会把它叫做PR活动（Public RelationPublic ）。

　　另外一种活动类型是我们通过做活动让商场里的人购买我们商家的商品，产生直接销售行为。比如说做一个打折的活动、或者是买一送一的活动、或者满额赠优惠券的活动等等。这些都可以让顾客，到商家直接产生销售行为，这种活动我们用行业术语，我们叫做SP活动（Sales Promotion）。

　　既然要做活动，那肯定需要去好好包装，并且把它宣传出去，所以需要有做媒体的，通过自媒体和外部媒体，能把我们的活动和商场宣传推广出去。那么文案，平面设计以及一些视频的制作，就必不可少了。

　　另外重点讲述一下会员的惯例，购物中心也会有自己的会员，通过设定一定的门槛，招集会员，养成会员购买的忠诚度，最终形成二次购买。如何为会员提供更为热情周到的服务，让他们的忠诚度提高，增加他们的购买频次，这种功能和职责放在推广部或营运部。总体来说是让这部分客户，因为你的某些刺激和行为产生二次购买，比如通过会员积分兑换好礼，消费可积分等等活动。

　　要保证清洁卫生，环境绿化。因此我需要做好，周边旁边的一些绿化园林的建设，以及场内绿植的安排；

　　物业服务也是一个精细化管理的过程，虽然说起来简单，但每一件事情我想把它做好，做到极致都是相对比较难的。

　　现在一般的项目或者公司会把行政，以及人事放在一起，统称为行人部。这种一般适用于一些小的公司或者项目层面。在总部层面，一般的行政和人事，因为工作量相对较大，是分离开的。但是在项目一个购物中心里，因为事情并不是那么多。那么行人，不用说，提供行政的服务以及人事的服务。人事的服务，包括招聘以及后期培训，绩效考核，发工资等等；行政更多是行政上的一些工作，例如说员工关怀，比如说办公用品的采买，行政前台的接待，会议室的预定安排，行政物资物料的采购等等。

　　在购物中心里也是标准的配备，一般主要是出每个月的租金报表。做各种来往帐的安排，就跟一些公司的，财务要求基本是一样。

　　简单说，我们可以说是信息化网络，或者是数据化网络的搭建和维护。很多做的比较好的购物中心IT部门成为了一个智慧购物中心的一个核心的主责者。这里的智慧，包括了所有线上和线下数据的互动与交流。线上部分主要是负责，包括我们的微信公众号， wifi，人流系统，车流系统。

　　就是进入商场顾客需要找wifi上网，现在大多购物中心都会提供此类服务。人流系统，进入商场以后，商场的大门一般都会安装多个的视频摄像头，采集人流出入数据。原来只能采集有多少人进出商场，这就是客流数据的主要来源。现在技术成熟了，在场内每个角落或电梯口安装一个摄像头，就可以知道顾客流动的路线。以此推断哪些顾客去二楼比较多，哪些顾客去三楼比较多，甚至进出商铺的频次和时间点，这些可以作为重要的数据决策依据，所以现在也越来越重视信息化系统的建设。

　　简单来说，就是商户收银使用的pos机。现在都可以微信，支付宝，现金，等多方面的收款。那为什么还让商户用商场的pos机呢，这里主要是为了商场的资金统一监督管控。总而言之，商场是希望非常清楚的知道每个商户收了多少钱，因此要求商户必须使用我的收银机，如果商户用自己的收音机，有时候难免会有一些弄虚作假的行为这样商场就不好监控了。

　　那也是最重要的数据之一。私家车人群，一直属于商场消费的高端人群。通过停车场内的视频识别系统，了解来往车辆的品牌型号等信息，从而来判断顾客群的经济状态。对于数据分析的帮助也是很大的。因此IT里面的数据，信息化建设就显得特别重要。

　　以上就是各部门职能领域的基本的介绍，可以根据自己的需要，选择自己想要的部门，具体说个人觉得其实职能都很重要，那么到底哪个部门或者职能更适合商业小白，更有前途呢，个人觉得不能一概而论，每个人还是要结合的特点和优势特长。

　　首先，当然是业务为王。既然你选择这个行业，当然是尽可能选择业务条件。业务条件的意思就是跟主业相关的部门，比如说营运、市场、招商以及物业。

　　物业在物业公司是主业部门，在购物中心有时候可能变成了职能或者服务部门。如果未来你想多领域多行业发展，选择职能部门例如人力行政、it以及财务等，这些所谓职能部门不太受限于行业的限制。可以多领域自由发展。

　　招商其实是一个挺考验个人素质的岗位，早期的招商岗位由于商场好铺位稀缺，一些招商人员中饱私囊、素质较差。

　　但现阶段的招商这种好的项目已经越来越少，相反对招商人员的沟通能力、表达能力、以及对人性的把握能力都要求较高。同时，招商是业务岗位中的核心，是给公司带来直接收益的岗位，自然是重中之重。发展轨迹大部分从招商专员-招商经理-招商总监-项目总-招商总经理-商管总经理，目前来看，招商岗位是发展最好的商业地产岗位。

　　也说说缺点，招商由于简单直接明了，大部分靠个人素质单兵作战，大部分的招商人员管理能力缺失，对市场的敏锐度及大局观缺失。另外，招商资源在现阶段的共享市场上已经不再具备独自垄断优势。早期招商所谓的客户资源因为消息闭塞及网络闭塞很难达到共享。

　　但现阶段，由于类似公共平台比如赢商网或者中购协或者其他第三者，我们常常获得一个供应商的电话是非常容易的。这个时候，原来靠资源为优势的招商负责人已经越来越远难取得优势，相反还是要靠个人的综合素质和能力。

　　招商最容易转换的岗位是营运。尤其是在单体项目上，筹备期所有的营运岗位全是以招商为主，开业后由于不需要太多的招商人员，因此多余的招商人员全部转为营运，所以很多公司会由招商营运副总来统筹招商和营运两个部门，也方便以后这两个部门人员的转换。

　　所以这2个部门也是可以最容易得到互换的岗位，也就让他们更容易往项目总的方向前进。发展轨迹也大概是营运专员-营运经理-营运总监-项目总-集团营运总-商管总。无论招商好还是营运好，这2个部门最后的发展轨迹是最容易成为项目总的。

　　也是年轻大学生最喜欢的部门，的确这个部门从开始而言是最有成就感的部门，但市场也的确是这几个岗位中最辛苦的部门，当招商在和客户优雅的在咖啡店谈生意的时候，当营运在空调房里收着租金的时候，市场可能正在炎炎烈日下组织着市场活动，尤其周末根本没时间休息，大型节假日休息更是想都别想。市场的发展轨迹一般是市场专员-市场经理-市场总监-营运总监（招商总监）-项目总-商管总。

　　看到了一个关键没？你大概率需要机会，转到营运或者招商这个岗位，才有机会竞争项目总。但这是不是绝对，不一定，也有不少市场总直接成为项目总的，只是相比上面2个岗位，市场上的概率特别小，尤其在转到营运或者招商岗的机会。

　　所以这3个业务岗中，市场是最难转岗的部门。但我要强调的是，在未来的购物中心发展，以顾客为中心的市场营销模式会逐渐取代以商户为中心的招商管理模式，这也许是市场营销翻身的最好时机，好的机会不会永远只是在那一个地方。

　　虽然不同的岗位成功几率的确有不同，但我个人认为任何成功的关键虽然靠着天时地利，但人也是这里核心关键作用，只要你足够强，你的职业发展必然一帆风顺。